Van plannen naar praktijk

De klok tikt: 2030 komt snel dichterbij. Tegen die tijd moeten organisaties, volgens het Nederlandse klimaatbeleid en Europese afspraken, de CO2-uitstoot van hun gebouwen met minstens 55% hebben verminderd. Om dit te bereiken hebben de meeste organisaties inmiddels ambitieuze verduurzamingsplannen opgesteld. Maar in de praktijk blijkt: plannen maken is één ding, ze daadwerkelijk uitvoeren is iets heel anders.

Waarom stokt de uitvoering zo vaak? We zien het regelmatig: 
- Er ontbreekt een heldere tijdslijn en stappenplan
- Budgetten voor verduurzaming ontbreken
- Verduurzaming komt bovenop andere problematiek zoals netcongestie, personeelstekorten en navigeren door complexe wet- en regelgeving.

Is dit ook herkenbaar voor jou? In dit blog neemt Anne Spira, Associate Director Compentence Centre Sustainable Buildings, je graag mee in hoe je de stap maakt van plan naar implementatie.

Waarom verduurzaming niet hetzelfde is als beheer en onderhoud – maar wel slim te combineren is

Verduurzaming van vastgoed heeft een duidelijk doel: het energieverbruik en de CO₂-emissie van een gebouw verlagen. Dat doe je bijvoorbeeld door betere isolatie, efficiëntere installaties of het overstappen op duurzame energiebronnen. Maar hoe past dat in het dagelijks werk van een vastgoedeigenaar?

Veel eigenaren zijn vooral bezig met het in stand houden van hun gebouwen: zorgen dat ze veilig, functioneel en comfortabel blijven. Dat noemen we beheer en onderhoud. Denk aan het verhelpen van lekkages, het vervangen van installaties of het herindelen van ruimtes.

Verduurzaming is iets anders. Het is eenmalig en doelgericht: je voert een reeks maatregelen uit om het gebouw structureel te verbeteren. Maar omdat je bij verduurzaming vaak toch al aan het verbouwen bent, is het slim om eerst na te denken over de toekomst van het gebouw en vervolgens verduurzaming te koppelen aan geplande onderhoudsmomenten. Zo voorkom je dubbel werk en bespaar je kosten.

Verduurzaming vraagt om regie en samenhang

Verduurzaming is zelden een enkele ingreep. Vaak gaat het om meerdere gebouwen of locaties binnen één organisatie. Daarmee is het meer een programma dan een project – met verschillende maatregelen, faseringen en betrokkenen. En dat vraagt om regie.

Om overzicht te houden, is het belangrijk om de opgave op te knippen in logische blokken. Zo kun je gefaseerd de financiering organiseren en de uitvoering beheersbaar houden. Hierin is een programmamanager op z’n plek: iemand die het geheel overziet, structuur aanbrengt en op bestuurlijk niveau kan schakelen.

In de praktijk loopt verduurzaming vaak naast het reguliere beheer en onderhoud. Dat betekent dat je tijdelijk extra capaciteit nodig hebt – in budget, mensen en kennis. Denk aan technische projectmanagers, tijdelijke krachten of externe bureaus die kunnen bijspringen.

En dan is er nog de overdracht. Na afronding – bijvoorbeeld van de bouwschil of installaties – voegt het gebouw zich weer in de onderhoudscyclus, maar dan met een duurzame basis. Om die overgang soepel te laten verlopen, is het belangrijk dat technische teams tijdens het traject worden meegenomen en opgeleid. Zo kunnen zij het vernieuwde gebouw goed beheren. Dit proces heet commissioning.

Wat betekent het om verduurzamingsmaatregelen écht te implementeren?

Om echt te gaan implementeren, is er geen rechtlijnig stappenplan dat je van A tot Z afloopt. In praktijk is het eerder een netwerk van routes, afhankelijk van waar je organisatie staat, welke middelen beschikbaar zijn en welke obstakels je onderweg tegenkomt.

Geld vrijmaken

Zodra je weet welke maatregelen nodig zijn, volgt de vraag: hoe ga je dit betalen? Voor veel organisaties is dit hét moment waarop verduurzaming stokt. Niet omdat de wil ontbreekt, maar omdat financiering vaak complexer is dan gedacht.

Wat verduurzaming lastig maakt, is dat het niet om één investering op één moment gaat. Het is een traject dat zich uitstrekt over meerdere jaren, met verschillende maatregelen die elk hun eigen kosten en timing hebben. Je hebt dus niet alleen een totaalbudget nodig, maar ook inzicht in wanneer welk bedrag beschikbaar moet zijn. Dat vraagt om kasstroommanagement: vooruitdenken, plannen en flexibel kunnen bijsturen.

Sommige organisaties proberen verduurzaming onder te brengen in hun Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Door werkzaamheden te combineren – bijvoorbeeld het vervangen van een dak én het aanbrengen van isolatie – ontstaan er samenloopvoordelen. Je hoeft maar één keer een steiger te plaatsen, één keer een aannemer in te schakelen, en je voorkomt dubbel werk. Zo wordt het MJOP een Duurzaam MJOP (DMJOP): een onderhoudsplan dat niet alleen in stand houdt, maar ook verbetert.

Toch dekt een regulier MJOP meestal maar een beperkt deel van de kosten. Omdat het uitgaat van één-op-één vervanging, blijkt in de praktijk dat slechts 15 tot 20 procent van de verduurzamingskosten hiermee kan worden opgevangen. Voor het resterende deel is aanvullende financiering nodig.

Dat is precies waar het spannend wordt. Want hoe overtuig je een bestuur of directie om extra middelen vrij te maken? Hoe zorg je dat je gebruikmaakt van beschikbare subsidies? En welke contractvorm past bij jouw organisatie: een traditionele lening, een energieprestatiecontract, of misschien een DBFM(O)-constructie waarbij ontwerp, bouw, financiering en onderhoud in één hand liggen? 

Vaak is het een mix van bronnen, afgestemd op de fasering van je routekaart. En dat betekent dat je niet alleen een goed verhaal nodig hebt, maar ook een stevig financieel plan. Een plan dat laat zien wat de investering oplevert – in euro’s, maar ook in comfort, toekomstbestendigheid en maatschappelijke waarde.

Van plan naar uitvoering: hoe maak je het concreet?

Zodra de financiering rond is, kan het bestuur een bouwbesluit nemen. Dan is het tijd om de plannen te vertalen naar concrete projecten. Dat betekent: projecten definiëren, organisatie inrichten, aanbestedingsdocumenten opstellen, een uitvoeringsstrategie bepalen en zorgen dat de juiste partijen aan boord komen. 

In deze fase is het belangrijk om scherp te blijven op de scope. Verduurzaming raakt vaak andere aspecten van het gebouw – van esthetiek tot gebruikscomfort. Een maatregel die op papier eenvoudig lijkt, kan in de praktijk duurder uitvallen als er bijvoorbeeld ook kleurkeuzes of indelingswijzigingen meespelen. Dan is het ook geen kwestie van verduurzaming meer maar esthetica en huisvesting. Goede afstemming en heldere keuzes zijn essentieel om grip te houden op tijd, geld en resultaat.

Van plan naar implementatie, met een aanpak die werkt

Verduurzaming is geen verlengstuk van beheer en onderhoud. Het is eenmalig, doelgericht en vraagt om andere kennis, vaardigheden en een andere manier van organiseren. Juist daarom is het belangrijk om een aanpak te kiezen die past bij jouw organisatie, jouw gebouwen en jouw ambities.

Het werkelijke proces gaat vaak anders dan je in eerste instantie hebt bedacht. Belangrijk is om het doel voorop te stellen in plaats van de specifieke maatregelen, hindernissen om te zetten in kansen en de samenwerking op te zoeken om elkaar scherp te houden, op te vangen als het tegenzit en draagvlak te creëren.

Als onafhankelijke partner denken wij met je mee – van plan tot implementatie. Geen standaardadvies, maar een traject dat aansluit bij jouw situatie. We helpen je om keuzes te maken, financieringsmogelijkheden te onderzoeken en echt stappen te zetten richting een duurzamer vastgoedportfolio.

Wil je meer weten over hoe wij samen met organisaties routekaarten opstellen én implementeren? Of sparren met een van onze experts over jouw specifieke vraagstuk? Neem gerust contact met ons op – we denken graag met je mee.